Het was vroeger een evidentie dat werd gecommuniceerd per brief en dat overeenkomsten op schrift werden gesteld, waarbij de contractspartijen hun handtekening plaatsten om de overeenkomst te bekrachtigen. Die evidentie bestond in het bijzonder voor de aankoop van onroerende goederen.
Hoewel overeenkomsten principieel (er zijn enkele uitzonderingen) tot stand komen door een loutere wilsovereenstemming tussen de partijen over de essentiële elementen die zij voor ogen hebben, werd alsnog een schriftelijke overeenkomst opgesteld als bewijs van wat werd overeengekomen. Er dient immers een onderscheid te worden gemaakt tussen enerzijds het geldig tot stand komen van een overeenkomst en anderzijds het bewijs ervan.
Of anders gezegd, wat is een geldige mondelinge overeenkomst waard, wanneer deze overeenkomst niet kan worden bewezen?
Specifiek m.b.t. een koop-verkoopovereenkomst geldt eveneens het principe van de wilsovereenstemming. Deze komt tot stand wanneer het voorwerp, de prijs en de essentiële bestanddelen van de koop vaststaan. Een geschrift heeft hier m.a.w. dus een bewijsfunctie.
Deze bewijsfunctie is niet te onderschatten nu artikel 1341 B.W. bepaalt dat voor overeenkomsten die een waarde van 375 euro overtreffen, het bewijs in burgerlijke zaken enkel kan worden geleverd door een onderhandse of een authentieke akte.
Bij de verkoop van een onroerend goed zal er dus een geschreven overeenkomst, die wordt ondertekend door alle partijen, nodig zijn om het bestaan van de overeenkomst te bewijzen, aangezien de waarde van een onroerend goed altijd hoger ligt dan dit grensbedrag.
Stelt zich de vraag of een overeenkomst kan worden bewezen door een sms of door een e-mail?
M.b.t. langs elektronische weg gesloten contracten bepaalt het Wetboek Economisch Recht in artikel XII.15 dat aan de vereiste van een geschrift is voldaan door een opeenvolging van verstaanbare tekens die toegankelijk zijn voor een latere raadpleging, welke ook de drager en de transmissiemodaliteiten ervan zijn.
Aan de vereiste van een handtekening is voldaan wanneer deze laatste beantwoord aan de voorwaarden van artikel 1322, tweede lid B.W. waarin wordt gelijkgesteld met een handtekening: “een geheel van elektronische gegevens dat aan een bepaalde persoon kan worden toegerekend en het behoud van de integriteit van de inhoud van de akte aantoont”.
Overeenkomsten kunnen wel rechtsgeldig worden bewezen middels e-mail verkeer, mits voldaan is aan de hoger gestelde voorwaarden, maar betekent dit dat dit overeenkomsten aangaande de aankoop van een onroerend goed op deze wijze kunnen worden afgesloten?
Absoluut niet. In de huidige stand van de wetgeving zijn de hoger uiteengezette bepalingen die van toepassing zijn op langs elektronische weg gesloten overeenkomsten niet van toepassing op contracten die rechten doen ontstaan of overdragen ten aanzien van onroerende zaken, met uitzondering van huurrechten (artikel XII.16 Wetboek Economisch Recht).
De koop-verkoop van een onroerend goed kan bijgevolg niet rechtsgeldig worden bewezen aan de hand van een e-mail of aan de hand van SMS verkeer.
In die zin werd zeer recent arrest van het Hof van Beroep te Antwerpen geoordeeld dat de verkoop van een onroerend goed via e-mail niet rechtsgeldig wordt bewezen door een e-mail, ook al stond er in de e-mail dat koper en verkoper akkoord waren met de transactie.
U bent bijgevolg maar zeker van een koop-verkoop waarin u betrokken bent wanneer er effectief een schriftelijke overeenkomst bestaat.
Voor meer informatie over dit onderwerp kan u altijd contact opnemen.